1세대 1주택 양도세비과세조건 기본 원칙 확인하기
양도소득세 비과세 혜택은 주택을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 세금을 면제받는 제도로 재테크의 핵심적인 요소입니다. 기본적으로 대한민국에서 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 여기서 주의할 점은 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외되어 12억 원 초과분에 대해서는 세금이 부과된다는 점입니다. 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 집단을 의미합니다. 배우자가 없더라도 나이가 30세 이상이거나 중위소득 40% 이상의 독립된 생계를 유지하는 경우에는 1세대로 인정받을 수 있습니다. 최근 부동산 정책의 변화에 따라 지역별, 시기별로 적용되는 세부 지침이 다르므로 정확한 기준을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.
주택 보유 기간 및 거주 요건 상세 더보기
양도세 비과세를 받기 위한 가장 핵심적인 조건은 보유 기간 2년입니다. 하지만 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유 기간 중 2년 이상의 거주 요건까지 충족해야 합니다. 현재는 많은 지역이 조정대상지역에서 해제되었으나 본인이 주택을 취득할 당시의 규정을 반드시 확인해야 합니다. 비조정대상지역에 위치한 주택은 거주 여부와 상관없이 2년 보유만으로도 비과세가 가능합니다. 보유 기간 산정 시 주의할 점은 과거에 있었던 최종주택 보유기간 기산일 규정이 폐지되어 현재는 실제 주택을 취득한 날부터 계산한다는 점입니다. 아래 표를 통해 취득 시점과 지역에 따른 요건 차이를 정리해 보았습니다.
| 구분 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 보유 요건 | 2년 이상 보유 | 2년 이상 보유 |
| 거주 요건 | 없음 | 2년 이상 거주 |
일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정 보기
이사나 혼인, 부모 봉양 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 요건을 갖추면 1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 줍니다. 가장 대표적인 대체 취득은 기존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우입니다. 과거에는 지역에 따라 이 기간이 1년이나 2년으로 단축되기도 했으나 현재는 지역에 상관없이 3년의 처분 기간을 부여하고 있습니다. 신규 주택을 취득할 때는 종전 주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후에 취득해야 특례가 적용된다는 점을 잊지 마세요. 또한 혼인으로 인해 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내, 부모 봉양을 위해 합가한 경우에는 합가한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세가 적용됩니다.
상생임대인 제도 활용한 비과세 혜택 신청하기
임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생임대인에게는 매우 파격적인 혜택이 주어집니다. 조정대상지역 내 주택이라 하더라도 상생임대주택 요건을 충족하면 2년 거주 요건을 면제해 주는 제도입니다. 이는 실거주를 하기 어려운 임대인들에게 비과세의 길을 열어준 것으로 2026년 12월 31일까지 체결된 계약에 한해 적용될 예정입니다. 상생임대인으로 인정받기 위해서는 직전 임대차 계약이 최소 1년 6개월 이상 유지되어야 하며 상생 계약 역시 2년 이상 유지해야 합니다. 이 제도를 잘 활용하면 실거주 없이도 양도세 비과세라는 큰 절세 효과를 누릴 수 있으므로 임대차 계약 시 5% 상한을 철저히 준수하는 것이 유리합니다.
고가주택 12억 초과분 양도세 계산법 확인하기
1주택 비과세 요건을 모두 갖추었더라도 매매가가 12억 원을 넘어가면 고가주택으로 분류되어 일부 세금이 발생합니다. 이때 전체 양도차익에 대해 세금을 내는 것이 아니라 전체 양도 가액 중 12억 원을 초과하는 비율만큼만 계산하여 과세합니다. 고가주택의 경우 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있어 실제 납부 세액은 생각보다 크지 않을 수 있습니다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따른 40%와 거주 기간에 따른 40%를 합산하여 계산하므로 실거주를 한 주택일수록 세 부담이 획기적으로 줄어듭니다. 따라서 매도 전 예상 양도가액을 점검하고 필요경비를 꼼꼼히 챙겨 양도차익을 줄이는 노력이 필요합니다.
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자주 묻는 질문 FAQ 보기
질문 1. 오피스텔도 주택 수에 포함되어 비과세에 영향을 주나요? 네, 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 실질과세 원칙에 따라 주택 수에 포함됩니다. 따라서 오피스텔을 소유한 상태에서 다른 주택을 매도할 경우 1세대 2주택자가 되어 비과세 혜택을 받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
질문 2. 상속받은 주택이 있는 경우에도 비과세가 가능한가요? 일반적으로 기존에 보유하던 1주택이 있는 상태에서 주택을 상속받았다면 상속주택 특례가 적용됩니다. 이 경우 기존 주택을 먼저 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 상속받은 주택을 먼저 팔 때는 과세 대상입니다.
질문 3. 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요? 현재 규정에 따르면 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 재개발, 재건축 입주권 역시 주택 수에 포함되므로 비과세 판단 시 반드시 확인해야 합니다. 다만 분양권 취득 후 이사를 위한 일시적 2주택 특례 등은 별도로 존재합니다.
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